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1、提问：京爷，感谢答复。工作地在车公庄和望京，目前考虑的几个目标社区是石景山雍景四季、回龙观紫金新干线。在您看来，未来5-8年周期，海淀南路的学区老房可以实现和这三个小区大体同等幅度的涨跌吗？如基本可实现，我们倾向于未来再换。毕竟海淀南路这边是自己精心装修的，且长期租房的体验确实比较差。

回答：你好，这三个目标小区中，回龙观紫金新干线表现好一些，石景山雍景四季也ok。在我看来，海淀南路5-8年的表现还不一定比前两者差。有条件的话，可以买海淀五环外爆发力强的小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：京爷，请教下，我把19年30万精装的房源挂牌了，但是目前绿黄中介不愿意主推，觉得单价太高，想耗一耗让我们降价再推，所以大中介没啥带看。小中介带看沟通相对积极，觉得我们房源在附近几个小区里还是有稀缺性，碰到合适客户降一点价就能卖。这种情况我们应该采取什么策略，降价让大中介引流，还是让小中介来主推？我这夹在中间有点为难，麻烦您帮忙分析分析！

回答：你好，理论上来说，绿中介流量最大，然后黄中介，这两个把握住了，基本也就是差不多，所以要卖房，还是得让他们大力推。中介压价很正常，肯定是为了促成交。如果你着急卖，估计还是得略微调一些才能较快成交，毕竟两个中介都觉得单价太高。如果不着急，那可以等等看市场，目前市场稍微有一些上扬，大部分热点区域未来价格应该会稍微高一些。另外，你也对比一下最新同户型成交价格，自己做出一个判断。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》

3、提问：京爷您好，我和女朋友最近准备结婚，她三年前在潘家园附近买了一套三百万左右的房子。我不想浪费首套资格，又看不清未来五年形式，想咨询哪种您更建议：

1.我单独买一套价值400左右的，未来五年内再卖掉两套小房换大的；

2.女朋友婚前把老破小卖了，一起买一个700左右的（用来自住并过渡，预计5-8年后等孩子大一些了再置换）。

回答：你好，从房产角度来看，潘家园附近300万左右的房子肯定价值相对一般，涨幅也会低于大盘。而你单独买一个400万的房子，要找到涨幅很好的也并不容易，基本上是一些学区上车房。你五年内想以小换大的话，比较折腾，我建议你还不如现在一起买一个大的呢。如果能利用你的首套资格来买，那更好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

4、提问：京爷你好，500万左右预算，五棵松附近，首套自住，比较好的小区请推荐！

回答：你好，五棵松附近，一般有三种选择：海淀，能买的房子比较少，基本老破小小两居，比如你可以看看金沟河3号院、金沟河5号院；石景山，有一些次新小区，可以看看诗景长安之类的，升值性也不错；丰台，青塔附近，如长安新城等。一般来说，海淀表现相对好一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷好，青年汇佳园一套东北向一居，顶楼，总价比同房型低13万，虽然价格低，但是怕以后不好出手，您觉得怎样？是否可以买？

回答：你好，小区肯定没问题，就是顶层比较硬伤，如果有其他选择，那还是尽量不考虑。当然，价格实在便宜，没有其他选择的情况下，可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》《北京买房顶级思维》

6、提问：京爷好，现在我和对象准备刚需上车，在看总价500w上下的房子。我们倾向于次新商品房，目前比较理想的小区包括瞰都、青年汇，单价都在8w+，只能够上一居。家里长辈比较反对，理由是一居商品房得房率低，且500w可以在如甜水园、道家园买到一些80年代末～90年代初的二居，得房率高、住着宽敞，且市场上二居成交量大很多，未来置换会更好出手。想请教您，一居虽然成交量占比小，是不是跟供给总量少也有关？以及从升值性考虑，次新商品房一居，和8、90年代公房小区二居，哪个更推荐呢？谢谢！

回答：你好，老人的感觉是有些偏离真实的市场的，主要是观念有些偏离当下。传统上，【功能性越强、得房率越高房子性价比越好】已经深入人心。近些年来，这几个要求依旧是评价房子的标准，但已经发生了一些变化。其中最重要的就是楼龄和产品越来越重要。次新一居，在楼龄上比较占优，而且在管理、环境、停车等居住体验上提升了不少，因此升值性好不少。从数据上来说，也是能验证这一点的。朝阳东部没有学区的老破小，上一波行情也就是10%左右，低于大盘，同时供应量还太大，而像青年汇这种一居，基本上20%以上了，明显超过了大盘。另外，成交量代表什么，无法直接代表其升值性。关于升值性，可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的房产》

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